Come si determina il valore di mercato di un immobile?
Generalmente il valore
di un immobile viene determinato considerando le caratteristiche che lo
compongono, sia quantitative (superficie principale e superfici accessorie
ognuna con il proprio rapporto mercantile) che qualitative (dotazioni impianti,
numero dei servizi igienici, stato di manutenzione, altezza di piano,
esposizione e prospettazione, ecc.), nonché le condizioni di domanda e offerta in
riferimento alla zona e in determinato periodo.
Il valore di
mercato di un immobile solitamente dovrebbe corrispondere al prezzo al
quale questi potrebbe essere venduto sul libero mercato, e quindi diverso sia
dal valore catastale che da altre basi di valore come, ad esempio, il valore
assicurabile o il valore cauzionale sulle quali un perito bancario viene incaricato
di esprimersi al fine di stabilire l’entità di un mutuo o di un finanziamento
garantito da un'ipoteca sull'immobile.
Secondo quanto
definito dall’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, il valore di
mercato altro non è che l’importo stimato al quale un immobile verrebbe venduto
se fosse posto in vendita sul libero mercato dopo un’adeguata promozione
commerciale, attraverso la quale ipotetico venditore e acquirente hanno agito
consenzienti e in modo indipendente, senza essere soggetti a costrizioni.
Riprendendo
questo concetto, Aste Tra Privati si allinea perfettamente alla
definizione riportata dall’Abi in merito alla nozione di “valore di
mercato”, conforme inoltre a quella degli standard internazionali e
nazionali di valutazione.
In tal senso, un
acquirente ipotetico è motivato ad acquistare ma non è costretto a
farlo. Egli non è altro che un soggetto che acquista in conformità con le
realtà e le aspettative del mercato attuale, piuttosto che in relazione ad un
mercato immaginario o ipotetico la cui esistenza non può essere comprovata e
prevista. Dall’altro lato l’ipotetico venditore è colui che vuole
vendere il bene alle condizioni di mercato, per il miglior prezzo che potrebbe
ottenere sul mercato al termine di un’adeguata promozione commerciale.
Non si tratta perciò di un venditore che vuole vendere a qualunque prezzo.
In questo senso l’asta
dinamica proposta da Aste Tra Privati è proprio quella condizione di
eguaglianza di motivazioni tra i protagonisti richiamata dalla definizione del
valore di mercato.
Nel caso della promozione
commerciale, l’immobile viene pubblicizzato sul mercato attraverso varie
modalità. Aste Tra Privati predispone un piano marketing di valorizzazione e diffusione
a 360°, coordinando la promozione su tutti i canali, digitali e tradizionali.
La durata di questa attività può ovviamente variare, ma il focus resta quello
di attirare il maggior numero di potenziali acquirenti e senza costrizioni, in
quanto entrambe le parti possano essere consenzienti e portare a termine l’operazione
di compravendita.